“柠檬宿”事件引关注 小产权房投资购房需谨慎

神奇小子

　　上周五晚，央视焦点访谈栏目曝光厦门同安小产权房项目“柠檬宿”事件引起广泛关注，“小产权房”这一专有名词再度走进人们的视野。
　　事实上，近几年来围绕厦门小产权房能否“转名分”的议论不绝于耳，它的合法性、合理性饱受争议。一方面，小产权房一定程度上满足了人们在房价高企的时期买房的期冀，因此市场活跃；另一方面，因为没有国家发放的土地使用证和预售许可证，不受法律保护，小产权房只能是活跃在市场上的“黑户”。因此，专家建议，尽管小产权房的价格较低，购房者在投资时仍需谨慎。
　　广义小产权房数量众多流转活跃
　　在厦门，所谓的小产权房概念被业内大体上分成了这样几类：一是城市中的单位集体产权开发的房产，一般拥有开发商开具的正规**和合同；二是农村土地，一般拥有当地村委会的盖章证明及买卖协议、合同。
　　这些房产被笼统地称为小产权房，其中绝大多数拥有70年房屋使用权，部分项目是40年或50年使用权。这些房产由于没有向政府缴纳土地出让金，没有国土部门颁发的正式的土地房屋权证和预售许可证明，因此无法在国土部门挂牌交易，大多只能通过民间或公证的形式进行交易。
　　几年前，厦门大唐地产开发的塘边雪梨星光项目，曾经因为低廉的市场价格和不错的小区配套成为同类型小产权房中的“翘楚”，而近来厦门小产权房的市场仍然活跃。新近热卖的一个小产权房项目是位于岭兜二里附近的苹果公寓，销售顾问小李告诉记者，项目全部是小户型的单身公寓，主力户型41平方米-46平方米左右，每层有28套，14套朝南14套朝北。
　　其实，从思明老区镇海路，到东浦、殿前、湖里、前埔，不少小产权房在市面上流转。从面积上看，厦门的小产权房从40多平方米到100多平方米的都有，其中，四五十平方米的居多，总价大多在三四十万元到百把万元之间。总价低，单价低，转让快，需一次性付款，是小产权房的几大特点。
　　小产权房处置业内传厦门有成功先例
　　去年《**中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出建立城乡一体化的建设用地市场，被外界解读为小产权房转正的潮声。而今年**期间，国土资源部部长姜大明则表示，目前已经有28个省拿出小产权房处置的工作方案，对小产权房的未来流转影响甚广。
　　“实际上在厦门，小产权房转正，并不缺少成功先例”，一位不愿具名的业内人士向记者分析，厦门近年就有多个典型案例。位于莲坂附近的一个写字楼广场项目，位于仙岳路上一品牌房企开发的早期属于小产权房的项目，据传去年也办到了产权证，而这几个项目都是近七八年来才开发的。
　　这位分析人士表示，从这个角度上看，在厦门选择小产权房项目，跟对开发商很关键，有实力的开发商将有能力在未来通过补交地价款等方式将小产权房转成大产权房，她本人近期就在关注岛内一个工业产权项目建设的别墅项目，未来据说有望转成商住产权。
　　当然，几年前联盟一号的惊天骗局至今让人记忆犹新，加上新晋曝光的“柠檬宿”项目，也让人对小产权房的可靠性打上问号。
　　针对备受关注的小产权房问题，国土资源部部长姜大明在今年**期间的表态是，刹风治乱，拆除一批，教育一片，问责一批，警示一片，并要求各地加快对小产权房进行清理统计，在此基础上将研究提出分类处理意见。
　　市场基础广泛入手小产权房仍需谨慎
　　无论投资还是自住，在厦门的小产权房可以说具备较广泛的市场基础，某种意义上说，如果引导得当，对于稳定房地产市场价格还将起到一定作用。
　　早期的厦门小产权房，如殿前一带的小区、神山公寓等，由于价格低、入手容易，目前的市场价格也就在六七千元，价差幅度大，很容易受部分外来买不起商品房的购房群体青睐。
　　据记者调查，目前市场上在售的小产权房，新房行情价在1.2万—1.4万元/平方米左右，老一点的小区如东浦路一带，市场价格1.1万元/平方米左右。销售已经接近尾声的苹果公寓，此前起卖单价从1.15万—1.4万元/平方米不等，总价才40多万元，并且房子是精装修，今年6月30日就交房，可住可租，对于刚刚毕业工作的年轻人来说很有吸引力。
　　而前两年开始销售的海怡半岛，目前价格在1.3万—1.5万元/平方米之间，也带精装修。对于目前岛内直奔4万元的房价，小产权房仍具备很大的价格弹性空间。
　　嘉恺律师事务所主任律师戴明忠表示，尽管小产权房的价格较低，但是投资仍需要谨慎。一方面，小产权房毕竟没有土地房屋权证，从国家一再出台的相关政策看，清理整顿小产权房市场也只是时间问题。而且小产权房都是一次性付款，无法贷款，一旦市场有变，投资可能面临“打水漂”。此外，纷繁复杂的小产权房手续问题购房者无法考证，即便是公证交易也存在风险。

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