中国楼市又引爆2枚“炸弹”

飞翔

　　中国楼市昨晚又引爆两枚“炸弹”：北京自住房拟变为共有产权房!成都允许以5年前价格买房!
　　这两枚“炸弹”，都被很多业内认为是“炸向”高房价。通过共有产权，压低住房销售价格;通过允许以5年前价格买房，则是允许部分人买房价“回到5年前”。
　　不过，这两枚“炸弹”看似威力巨大，前提条件却众多，短期能“击中”厦门房价的几率非常小。倒是接下来厦门将发生的一件楼市大事，更有可能引发房价巨震：岛外两大“地王”盘已发出入市信号，它们的入市价格会是多少?而它们的价格，或将真正决定下半年厦门房价的终极走势。
　　北京与成都抛房价“炸弹” 炸出的是未来楼市调控长效机制
　　北京所谓“自住房拟变为共有产权房”，其源头在于新制定北京市共有产权住房管理暂行办法，有关“共有产权房”的表述。该表述含义为：通过实行政府与购买人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低房屋出售价格，满足无房家庭住房刚需。

　　看起来挺复杂，简单来说，就是一套房子政府和购房人都有一定比例产权，购房人就能以较低价买下一套自住房。咋一听好像很美好，但这项政策有很多前提，首先必须是符合北京限购条件且家庭成员名下无住房，单身还得年满30岁才能申请。其次一个家庭只能购买一套共有产权房。而且办法还规定了其它4种不得申购共有产权房的条件。
　　成都允许以5年前价格买房，其实质性内容就两条：租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售。关于出售价格，人才公寓出售价格为人才公寓入住时的市场价格。由房源业主单位参考同区域、同品质商品住房市场价格确定，并在房屋租赁合同中予以明确。
　　由此可见，成都允许以5年前价格买房，前提条件同样强大：首先你得有资格去租到人才公寓，其次要租满5年。而且你想卖掉它还得再等5年。成都的政策和北京的政策因此有了两大共同点：都是保障有真正有居住需求的人有房，真正能影响到楼市的房源量并不大。

　　成都有关允许以5年前价格买房相关新闻发布会文字实录
　　事实上，北京和成都的新政，更多是对以后房地产市场调控长效机制的一种探索，政府当然知道步子迈太大会扯着那啥，这种新政就先在部分城市针对特定人群，先“试一试”。成功了再大范围推广。
　　下半年厦门房价真“王炸”：厦门两大地王盘的微妙入市价
　　要想让厦门的楼市政策跟上北京、成都的步伐，从以往经验看当然存在可能。但鉴于北京、成都政策的“试验性质”，厦门即便马上跟了政策，对楼市及房价的短期影响应会很小。更多影响的是厦门房地产市场未来发展模式。
　　真正能彻底影响厦门下半年房价的，还是新房入市价格。这其中，尤为值得关注的，是两个已发出入市信号的地王盘：泰禾世茂汀溪院子、首开万科白鹭郡的入市价格。它们一个是同安汀溪地王、一个是翔安新圩地王。

　　泰禾世茂汀溪院子效果图，该项目营销中心即将开放

　　首开万科白鹭郡效果图，该项目正加紧入市步伐
　　为什么说这两大地王盘的入市价格，能影响整个厦门房价格局?其实最关键的原因，还是这两大地王的拿地价格，和现在其所在区域房价仍不匹配。比如泰禾世茂汀溪院子的前身，是去年8月拍出的同安汀溪T2016P01地块，其楼面价高达30097元/O。而现在汀溪区域，高层新房普遍单价还不到2万元/O，就算是别墅产品，单价也不到3万元/O。房价到现在还没涨过地价，那么这种地价的新盘，该如何定价?
　　首开万科白鹭郡的情况与泰禾世茂汀溪院子类似。首开万科白鹭郡的前身翔安新圩X2016P02、X2016P03地块，楼面价差不多2.2万元/O，其周边中澳城二手房高层价格仅1.8万元/O，别墅价格也就比2.2万元/O多一点。

　　中澳城高层及别墅实景图，该项目就在首开万科白鹭郡旁
　　除了这两个项目，下半年可能入市的龙湖风景湖项目，地价也非常高昂。该项目前身集美灌口J2016P03地块，扣配建楼面价达27303元/O。周边禹洲拍得的集美地王，楼面价更是高达32825元/O。对照灌口如龙湖嘉誉、联发欣悦湾高层二手房价大多不到2.7万元/O的现实，龙湖风景湖将以何种价格入市同样值得关注。

　　龙湖风景湖项目所在灌口J2016P03地块稍早前航拍图
　　这里我们不妨做下假设，如果这两大地王盘，以保本价甚至亏本价(价格比地价高不到1万元/O)入市，那么它们向市场无疑传递出这样一个信号：厦门地王们别硬扛了，赶紧割肉要紧，房价短期内是很难再涨起来了。而这个亏本价要定多少，也很将反映开发商短期内对厦门房价下调空间的预期。
　　如果这两大地王盘，还想追求那么些利润，入市价能比地价多1.5万/O甚至更高。那无疑会让市场觉得，调控周期短期内可能结束，新一轮房价上涨很快就要来临。
　　现在看来，这两大地王盘在今年下半年实现上述第二种价格可能，难度极大。毕竟政府的限价之剑依然高悬，楼市调控在短期内也未见放宽之势。而且近期以较低价格入市的多个新盘，表现也非常萎靡。所以地王盘敢标高价，只会面临政府和市场的双重巨大风险。

　　一段有关前天中央公园城开盘有趣的聊天记录
　　如果这两大地王盘实践了第一种价格可能，还意味着厦门从去年年中开始出现的地价狂飙，最终收获了一个悲剧结果。而随着以租购并举为主体的房地产调控长效机制逐步建立，这也可能是我们此生看到的最后一出，地王悲剧!
　　

小贝

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